Mietrecht – Die Betriebskostenabrechnung Teil 6 –
Der Umlage- oder Verteilerschlüssel
In der Regel ist im Mietvertrag festgelegt, wie die Betriebskosten auf die
Mieter zu verteilen sind. Hierbei können einzelne Positionen durchaus
unterschiedlich abzurechnen sein - nach der Personenzahl, der Anzahl der
Wohnungen, der Wohnfläche oder nach dem konkreten Verbrauch.
Solche Vereinbarungen sind grundsätzlich zulässig, sofern sie den Mieter
nicht grob unbillig benachteiligen.
Lediglich bei der Abrechnung der Heizkosten hat der Gesetzgeber in der
Heizkostenverordnung eine klare gesetzliche Regelung getroffen.
Sind jedoch Verbrauchserfassungssysteme vorhanden, wie Wasseruhren oder
Strom- und Gaszähler, so hat die Abrechnung immer nach dem konkreten
Verbrauch und den Ablesewerten zu erfolgen.
Aber auch wenn der Mietvertrag Regelungen über die Verteilerschlüssel
vorsieht, kann der Vermieter durch schriftliche Erklärung vor Beginn einer
neuen Abrechnungsperiode bestimmen, dass zukünftig die Nebenkosten nach
einem Maßstab umgelegt werden, der dem erfassten Verbrauch oder der
erfassten Verursachung Rechnung trägt, § 556a Abs. 2 BGB.
Waren diese Kosten allerdings vorher in der Miete enthalten, muss diese
entsprechend reduziert werden.
Nur wenn der Mietvertrag keine Regelung über die Umlageschlüssel enthält,
gilt nach § 556a Abs. 1 BGB, daß die Abrechnung nach der Wohnfläche zu
erfolgen hat. Auch hier gilt aber wieder, dass - sofern Erfassungssystem wie
Zähler vorhanden sind - die Ablesewerte zugrunde zu legen sind.
Generell empfiehlt sich daher bei der Prüfung der Betriebskostenabrechnung
zunächst in den Mietvertrag zu schauen, ob auch der zutreffende
Umlageschlüssel verwendet wurde. Kontrolliert werden sollten auch regelmäßig
die Zählerstände, hier sollte sich der Mieter nicht allein auf die Ablesung
des Vermieters verlassen.
Christina Braun
Rechtsanwältin
|