Mietrecht – Die Betriebskostenabrechnung Teil 5
Die Heizkostenabrechnung
Die Heizkostenabrechnung nimmt eine besondere Stellung in der
Betriebskostenabrechnung ein.
Grundsätzlich gilt hier die Heizkostenverordnung, die für Häuser, in denen
die Heizung und die Warmwasserversorgung zentral erfolgt, zwingend eine
verbrauchsabhängige Abrechnung fordert.
Eine Ausnahme besteht in Senioren-, Pflege- und Studentenwohnheimen, wenn
die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich ist
oder wenn besondere energetische Heizsysteme eingebaut sind, beispielsweise
Solaranlagen.
In diesen Fällen können die Heizkosten pauschal vereinbart werden oder
bereits in der Miete mit enthalten sein, ansonsten kann der Vermieter
ausnahmsweise nach der Wohnfläche abrechnen. Dies ist auch in
Zwei-Familienhäusern möglich, wenn der Vermieter eine der beiden Wohnungen
bewohnt.
Die Verbrauchserfassung erfolgt in der Regel durch Meßeinrichtungen an den
Heizkörpern, entweder durch Verdunsterröhrchen oder bei neueren Systemen
durch digitale Erfassung. Die Zähler sind jährlich abzulesen oder
elektronisch auszulesen.
Bei einem Mieterwechsel sollte eine Zwischenablesung vorgenommen werden,
damit eine Verteilung auf die verschiedenen Mieter möglich ist.
Die Heizkostenabrechnung selbst erfolgt meist durch spezielle
Abrechnungsfirmen.
Der Vermieter muß mindestens 50 %, höchstens aber 70 % der Heizkosten nach
Verbrauch abrechnen, die restlichen Kosten werden in der Regel nach der
Wohnfläche auf die Mieter umgelegt.
Zu den Heizkosten zählen zum einen die Kosten von Gas, Heizöl oder
Fernwärme, der Betriebsstrom der Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage,
die Kosten der Heizungswartung, der Ablesung, der Miete der
Erfassungssysteme, der Erstellung der Abrechnung sowie
Schornsteinfegerkosten.
Die Kosten einer Zwischenablesung bei Mieterwechsel sind nach der
Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes nur dann auf den Mieter umlegbar,
wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. Diese Vereinbarung muß klar und
deutlich formuliert sein, der bloße Begriff „Nutzerwechselgebühr“ reicht
nicht aus. Es muß deutlich gemacht werden, daß nur die Kosten der
Zwischenablesung bei Aus- und Einzug umgelegt werden können, nicht aber
sonstige Verwaltungskosten durch den Umzug.
Christina Braun
Rechtsanwältin
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